Přesun výrobních kapacit zpět do Evropy, tlak na robotizaci a automatizaci a snaha o maximální energetické úspory. Změny v logistice způsobené nedostatkem lidí, růstem mezd, cen paliv a významným ochlazením české e-commerce. Ale také vnitřní migrace domácností a změny na trhu bydlení, které nastartují zásadní dlouhodobé realitní trendy.

Jak se všechny tyto faktory promítají do cen komerčních nemovitostí? Konzultační společnost RSM přináší žebříček pěti druhů realit (a jednu překvapivou „divokou kartu“), kterým by neklidná doba naopak mohla prospět.

Žebříček podle konzultační společnosti RSM

Činžovní domy

Nejrychleji porostou: Cihlové činžáky v širších centrech Prahy a Brna

Klesající možnosti domácností na pořízení vlastního bydlení ve velkých městech jsou velkou šancí pro institucionální investory. Na trzích v Praze a Brně, ale také dalších krajských městech, jako je například Olomouc, České Budějovice nebo Liberec, se tak dá očekávat významný růst cen starších, ale stavebně kvalitních bytových domů. Zejména bytové domy před rekonstrukcí, které v současné době přeprodávají restituenti nebo investoři, mají výrazně více potenciálních kupců než před lety.

„V Česku jsme ve fázi, kdy se bude velice rychle měnit trh s nájemním bydlením. V současnosti je naprostá většina nájemních bytů v držení soukromých majitelů. Poptávka po nájemním bydlení a rostoucí ochota platit výrazně vyšší částky za kvalitní pronájem však vede k rostoucímu zájmu o velké nájemní celky, především činžovní domy. Pro institucionální investory budou následující dva tři roky klíčové pro získání dostatečně velkého množství projektů, což bude vytvářet pozitivní tlak na zhodnocování tohoto typu nemovitostí,“ zmiňuje za konzultační společnost RSM Jiří Skotnica, senior manager oddělení valuací komerčních nemovitostí.

Stavební pozemky

Nejrychleji porostou: okraje metropolitních prstenců

Stálicí, která prudce zdražuje posledních pět let, jsou stavební pozemky. Jejich množství – především těch atraktivních – napříč republikou totiž stabilně ubývá. Na vině jsou vyjma omezeného celkového množství pozemků i regulační plány jednotlivých obcí, stavební uzávěry, nízké kapacity inženýrských sítí, ale také komplikovanost změn v územních plánech obcí.

Největší šance na zhodnocení se tak otevírá v lokalitách, kde lze nově očekávat nárůst poptávky, a to například z důvodu výstavby nové dopravní infrastruktury (obchvaty, nové železniční tratě, dálnice a rychlostní silnice). Především se to týká těch pozemků, které leží ve spádové oblasti regionálního centra – například okresního města – ale zároveň se stávají součástí některého z metropolitních prstenců. Tedy míst, do kterých jsou ochotni se stěhovat i obyvatelé vzdálenější metropole.

Například v Praze se metropolitní prstenec za posledních pět let zvětšil skoro o 30 % a v současnosti pokrývá i oblasti vzdálené od dveří do centra 80 minut cesty hromadnou dopravou.

„Do hledáčku investorů se tak dostávají pozemky v okolí měst, jako je například Mělník, Roudnice, Tábor nebo Rakovník, které byly v minulosti určeny pro projekty s regionální poptávkou. Dnes dokážou zaujmout i zákazníka, který chce mít i nadále profesní těžiště v Praze,“ uvádí Jiří Skotnica. „Podobná situace je pak v případě jižní Moravy s obcemi podél dálnic. Rostoucí ceny bydlení v Brně a parcel v okolí totiž zájemce o rodinný dům posouvají až hodinu jízdy od města. Ceny jsou zatím stále nízké a mají díky tomu velký potenciál růstu.“

E-commerce parky

Nejrychleji porostou: Multimodální centra umožňující napojení na dálniční a železniční síť

Přestože globální e-commerce v současnosti zažívá postkoronavirové vystřízlivění, v nájmech nebo celkové hodnotě logistických parků se to neprojeví. Naopak – experti z RSM předpovídají další růst.

E-commerce logistika jako taková se bude i v následujících letech transformovat ve prospěch fullfilmentových center, nové příležitosti navíc přinese očekávaný přesun výrobních společností z lokalit s rostoucím rizikem, který může poptávku po skladovacích prostorech výrazně podpořit.

Nejrychleji budou v segmentu pravděpodobně růst takzvaná multimodální centra, která čerpají z napojení na více druhů dopravy. Rostoucí ceny paliv a nedostatek lidské síly totiž přesouvají stále větší objemy nákladů na železnici a tento trend by měl ještě více posilovat.

„Logistické parky jako takové se dnes na volném trhu obchodují minimálně. Pro skupiny, které je drží, jsou natolik atraktivní, že k prodejům dochází pouze výjimečně,“ vysvětluje Jiří Skotnica. „Předpokládáme tedy další růst cen a postupné vytváření nových klíčových lokalit, které budou tentokrát počítat s obsluhou mezinárodního území. Dobrým příkladem může být například postupná přeměna ostravského Mošnova na středoevropský multimodální hub.“

Průmyslové nemovitosti a výrobní areály

Nejrychleji porostou: Energeticky nenáročné objekty

Návrat výroby ze zahraničí do Česka, ale také pokračující rozvoj výrobních firem, které budou s ohledem na uchování peněz stále ochotněji investovat do rozvoje vlastních areálů. Trend do jisté míry potáhne také investice do digitalizace a automatizace, která často vyžaduje stavbu nových hal, nebo snaha o snižování energetické náročnosti výroby – například investicí do pasivních areálů.

Největší hodnotu tak budou mít areály s rezervami pro další rozvoj, který umožňuje nejen okolní zástavba, ale především platné územní plány.

„Je třeba si uvědomit, že výrobní areály – především ve vazbě na krajská a bývalá okresní města a jejich okolí – stále prochází potřebnou transformací. Počet kvalitních malých a středně velkých průmyslových a výrobních areálů stále neodpovídá poptávce,“ uvádí Jiří Skotnica. „S ohledem na sílící hospodárnost a tlak na energeticky i logisticky nenáročné provozy se bude i nadále zvyšovat cena těchto objektů i výnosy z nájmu.“

Obchodní centra a retailové parky

Nejrychleji porostou: Obchodní centra v regionech

Noví obyvatelé mířící na okraje metropolitních prstenců budou mít vliv na zhodnocování také dalších objektů. Díky změnám ve složení obyvatel rostou na ceně například regionální obchodní centra a retailové parky. Naopak ve velkých městech dochází k výraznému rozevírání nůžek a některé kdysi klíčové lokality ztrácí na hodnotě.

Česko je navíc nadále atraktivní destinací pro rozvoj retailových značek – zejména pro cenově senzitivní obyvatele. Zájem mají dlouhodobě například polské nebo německé řetězce.

„Jsme svědky podobného vývoje, jaký byl typický například pro USA – retailové parky a obchodní centra se začínají nově dělit do tří kategorií. K prémiovým lokalitám a stagnujícím lokalitám přibývají lokality v úpadku. V celé řadě lokalit se místní byznys vrací do center měst a běžného veřejného prostoru, jinde byla postupně vybudována obchodní centra s lepší dostupností,“ zakončuje Jiří Skotnica. „Protiváhu pak tvoří raketový růst prémiových lokalit, ke kterým se začínají řadit i nově budované spádové parky v regionech. Ty se v současnosti vezou na trendu nových obyvatel v příměstských oblastech.“

Divoká karta? „Čisté“ brownfieldy

Nejrychleji porostou: Zasíťované brownfieldy bez ekologické zátěže
Zajímavý může být růst cen některých brownfieldů. Především těch, které mají funkční připojení na inženýrské sítě – právě kvůli nim jsou do nich investoři ochotni vložit peníze. V některých regionálních oblastech s vysokou poptávkou po bydlení i podnikání totiž začíná být kvůli kapacitám přípojek problém realizovat projekty na zelené louce. Podmínkou však je, že brownfield netrápí ekologická zátěž – například kontaminace půdy nebezpečnými látkami.

Typickým reprezentantem této kategorie mohou být již nevyužívané nebo málo využívané průmyslové areály nebo areály dopravní infrastruktury v centrálních oblastech největších měst. Výhodou v takovém případě bývá i logistická infrastruktura, která v minulosti počítala se zvýšeným provozem dopravních prostředků a strojů. Problematické mohou být naopak areály s větším množstvím budov – typicky chátrající prvorepublikové továrny. U nich se atraktivita kvůli investiční náročnosti (často kvůli památkové ochraně) naopak sníží.

„V Česku máme tisíce podobných brownfieldů, jejichž hodnota v posledních letech nerostla rychleji než zbytek trhu. Nyní se stovky z nich mohou stát zlatým vejcem. Majitelé mohou těžit především ze snadné transformace areálů buď ve formě dostaveb nebo rekonstrukcí, většina z brownfieldů operuje s velkorysými plochami, které mohou sloužit i jako vítané příjmy z pronájmů,“ dodává Jiří Skotnica. „Klíčové je také zařazení brownfieldů do zásad územního rozvoje lokality, které většinou s dalším průmyslovým nebo výrobním využitím počítají.“

Foto: Novinky.cz
Zdroj: www.czechbanking.cz