Společná výstavba s podporou radnic řeší nedostatek bytů

Obce, stát i politické strany hle­dají cestu z bytové krize. Jednou z možností je návrat k družstevní bytové výstavbě, která má na našem území více než staletou tradici a v krizových časech se zatím vždy osvědčila. Dnes jsou však podmín­ky jiné než mezi světovými válkami či v 60. letech minulého století. Některé obce a města nicméně plá­nují nebo již zahájily první projekty družstevní výstavby, které mají nabídnout dostupnější byty hlav­ně lidem ze středních příjmových vrstev. Jaké jsou výhody družstevní výstavby v 21. století?

VÝHODY PRO OBČANY I RADNICE

„Člen družstva se stane členem družstva a nájemcem bytu na zá­kladě toho, že uhradí členský vklad ve výši zhruba 25 % ceny bytu a poté hrazením nájemného pomáhá družstvu splácet úvěr. Tento úvěr si na výstavbu vezme družstvo, takže je družstevní bydlení přístupné i lidem, kteří nemohou získat od banky hypotéku,“ říká radní hlav­ního města Prahy Hana Kordová Marvanová, která se podpoře druž­stevní výstavby dlouhodobě věnuje a je iniciátorkou projektu Dostupné družstevní bydlení, jehož principy již kromě Prahy schválilo například i zastupitelstvo Jeseníku.

Obec, která družstevní výstav­bu podpoří, pak podle Marvanové rozšíří svůj bytový fond o cenově dostupnější bydlení. „Dále město získá v družstevním domě městské byty, v nichž může ubytovat napří­klad lidi profesí, které potřebuje, například hasiče, učitelé, zdravot­níky či strážníky. V našem projektu se zapojí město tak, že poskytne družstvu právo stavby na městském pozemku, přičemž družstvo si bude moci koupit pozemek až po splacení úvěru na výstavbu, nejpozději do 99 let, jak umožňuje občanský zá­koník. Zároveň má město možnost po celou dobu výstavby, a i nadále kontrolovat dodržování podmínek projektu a zajištění cenově do­stupnějšího bydlení pro obyvatele města,“ doplňuje radní.

Právě spojení s institutem práva stavby, které do české legislativy opět zavedl nový občanský zákoník (NOZ) od roku 2014, je inovativním prvkem projektu Dostupné družstevní bydlení (DDB). Podle NOZ se totiž stavba postavená na pozemku vždy stává součástí tohoto pozemku. U staveb postavených od ledna 2014 proto není možné, aby vlastník stavby a vlastník pozemku byly dvě odlišné osoby. Jak uvádí advokátní kanceláří Kučera & Associates, která k projektu zpraco­vala ekonomickou a právní analýzu, právo stavby umožňuje tuto zásadu prolomit – jeho udělením vlast­ník dává třetí osobě právo mít na pozemku postavenou vlastní stavbu. Bytové družstvo tedy může na pozemku města postavit dům a za pozemek zaplatit později.

Právo stavby se zřizuje na dobu určitou, nejdéle na 99 let. Poté by se stavba stala součástí pozemku. Strany si proto obvykle dohodnou způsob vypořádání, například že majitel pozemku převede za úhradu pozemek vlastníkovi. Jestliže si strany nedohodnou vzájemné vypořádání, majitelem stavby se po uplynutí zákonné lhůty stane vlastník pozemku. Ten stavebníkovi poskytne náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby. Poskytnutí práva stavby může být za úplatu, ale i bezúplatné.

Odklad nákupu pozemku je jedním z faktorů, které snižují počáteční investici zájemce o byt a zvyšují tak dostupnost bydlení. Bytové družstvo také nevyvíjí svou činnost za účelem zisku, ale staví pro sebe, takže odpadá marže developera. Splátky za byt i za pozemek lze rozložit do delšího časového období, a to i vícegeneračně. Obec také jako spoluzakladatel bytového družstva může s bankou vyjednat výhodnější úvěrové podmínky, než jaké by získali jednotliví stavebníci.

PARTNER MUSÍ MÍT ZKUŠENOSTI S VÝSTAVBOU

Bytové družstvo založí obec s vhodným partnerem, jenž potom zajistí výstavbu, předání i správu nového bytového domu. Zájem­ci o byt se pak také stávají členy družstva, pokud splní podmínky stanovené obcí. „Město vyhlásí soutěž na partnera projektu, který by měl splňovat podmínky dle sou­těže, zejména zkušenosti v oblasti výstavby bytů, schopnost zajistit za pomoci banky financování projektu a splnění cenových podmínek tak, aby výsledkem výstavby bylo ceno­vě dostupnější bydlení o asi 20 až 30 procent levnější, než jsou tržní ceny bytů v dané lokalitě,“ upřes­ňuje Hana Kordová Marvanová. „Projekt Dostupného družstev­ního bydlení, jehož principy jsme schválili a který nyní připravujeme v několika městských částech Pra­hy, lze aplikovat i v jiných obcích, kde řeší problémy s nedostupností bydlení pro obyvatele,“ podotýká radní. V hlavním městě zřejmě zatím nejdále pokročila Praha 13, jejíž zastupitelstvo již požádalo magistrát o svěření vybraných po­zemků v lokalitě Oistrachova, kde by měly vyrůst tři bytové domy. Podle zastupitelky Prahy 13 Ivany Todlové schvalovací řízení dosud probíhá.

DRUŽSTEVNÍ DOMY STAVÍ I JESENÍK

Do výstavby dostupného družstevního bydlení se pustilo město Jeseník, realizaci projektu schválilo zastupitelstvo v únoru. Byty má na městských pozemcích postavit stavební bytové družstvo s využitím práva stavby. „Plánu­jeme takto vybudovat asi 50 bytů různých velikostí. Termín realizace bude záležet i na výběru partnera,“ říká starostka Jeseníku Zdeňka Blišťanová. Město nyní pracuje na definici podmínek pro tento výběr. „Základním kritériem bude zkuše­nost partnera s výstavbou bytových či polyfunkčních domů včetně zajištění managementu projektu. Partner musí zajistit dostatečně kvalitní architektonický návrh projektu, a to vzhledem k tomu, že se jedná o lukrativní lokalitu v širším centru města, která si zaslouží hodnotnou zástavbu.“ Projekt by měl nabídnout bytové jednotky, které budou růz­ných velikostí pro širokou cílovou skupinu. „Jeseník se dlouhodobě potýká s poklesem počtu obyvatel, zároveň je tady nedostatek kvalitní­ho bydlení. To výrazně komplikuje cestu k trvalému bydlení a nárůstu počtu populace města. Cílem je, aby zde vyrostlo dostupné bydlení pro trvalý každodenní pobyt bez možnosti byt dále podnajímat, to bude stěžejní podmínka,“ popisuje starostka.

Družstevní byty mají sloužit li­dem, kteří chtějí v Jeseníku žít. Pro­to také budou mít přednost zájemci, kteří nevlastní jinou nemovitost. Návrh vhodných velikostí a stan­dardů bytů bude podle Blišťanové záležitostí partnera, jenž provede průzkum trhu. Město Jeseník však rozhoduje o tom, jaká bytová vý­stavba na vybraném území vznikne – nad rámec územního plánu pro ni vytvořilo samostatné podmínky.

V DOBRUŠCE VYROSTOU VILADOMY

Do družstevní výstavby se aktivně pustila východočeská Dobruška.

Zdejší stavební bytové družstvo (SBD) postaví na pozemku města čtyři viladomy s 52 byty určenými hlavně pro dlouhodobé rodinné bydlení. Průměrná cena bytu 3 + kk je 3,2 milionu korun, což je asi 43 tisíc korun na metr čtvereční. Počá­teční vklad družstevníka činí u bytu 3 + kk činí 800 tisíc a u čtyřpokojového bytu pak 1,3 milionu korun. Zbytek výstavby bude financo­vat SBD ze svých zdrojů, splatnost je 27 let při úrokové sazbě 2,3 % s fixací na celou dobu splatnosti. Město zapůjčí pozemek na dobu výstavby a následně jej družstevní­kům odprodá. Plně nebo částečně uhradí také vybudování komuni­kací, chodníků či terénní úpravy a členům družstva pomůže hledat možnosti další podpory a dotací na výstavbu. Přípravné stavební práce začaly na jaře a podle webové stránky projektu Viladomy Nová Mírová už má všech 52 bytů své zájemce.