Transformace bývalého Dolu Frenštát na moderní obecní zónu CÉRKA patří k nejambicióznějším projektům malých obcí v Česku (2800 obyvatel). Trojanovice (Moravskoslezský kraj) během patnácti let zvládly vyjednat převod státních pozemků, projít složitými právními procesy a otevřít cestu k revitalizaci rozsáhlého brownfieldu.

Projekt CÉRKA v Trojanovicích

Transformace území bývalého Dolu Frenštát patří k největším obecním investičním ambicím v Moravskoslezském kraji. Obec Trojanovice se pustila do projektu s názvem CÉRKA, jehož cílem je přeměnit brownfield v moderní jádrovou oblast obce, s rekreačními prvky, zázemím pro komunitní život a v budoucnu také s možností ekonomických aktivit. Cesta k tomuto cíli však nebyla jednoduchá: zahrnovala složitá vyjednávání se státními institucemi, posuzování veřejné podpory, přípravu obsáhlé smluvní dokumentace a velmi náročné administrativní procesy.

Tento článek shrnuje, co si mohou české obce z projektu Trojanovic odnést, od strategického plánování přes majetkoprávní vypořádání až po zadávání veřejných zakázek. Projekt CÉRKA je cennou ukázkou toho, že i menší obec může zvládnout velký územní projekt, pokud dokáže kombinovat odvahu, kvalifikované poradenství a pevný postup podle zákonných pravidel.

Dlouhá cesta: 2010–2025

Příběh transformace začal již v roce 2010, kdy Trojanovice zahájily první kroky k řešení černých staveb v areálu Dolu Frenštát. „Před dvaceti lety začala naše spolupráce s tehdy Ekologickým právním servisem, dnešním Frank Bold,“ říká Jiří Novotný, starosta Trojanovic. „Dali jsme si za úkol zasypat a zrušit důl Frenštát. Nicméně k tomu vedla relativně dlouhá cesta. Měli jsme podporu regionu, ale pro zdejší lidi byla v jejich hlavách stěžejní těžba. My jsme neustále vysvětlovali, že mají být strůjci svého osudu. Začali jsme dělat různé komunitní akce a jednat s politiky. Za dobu, co jsem v pozici, jsem jednal a jedenácti ministry průmyslu a obchodu, s deseti ministry životního prostředí a se sedmi premiéry.“ Cílem starosty je udělat co nejhezčí místo pro obyvatele Trojanovic, dnes se tomuto místu přezdívá „perla Beskyd“. Začali se věnovat architektuře a urbanismu. První developerský projekt si otestovali na místní návsi, kde je krásná prodejna, která dostala ocenění Nejhezčí potraviny v Česku, jsou tam butiky, firemní prostory, informační centrum s knihovnou.

Transformace brownfieldu

A postupně se dostali k projektu CERKA, což je transformace brownfieldu. „Začali jsme dělat projekt základní infrastruktury, kdy chceme, aby tam nebyly jen nějaké trubky, ale aby zde byla škola, služby, univerzitní a komunitní centrum. Toto dneska projektujeme a od toho se má v třicetihektarovém areálu rozvíjet inovativní a sídelní funkce tak, aby to mělo smysl pro budoucnost regionu,“ vysvětluje starosta. „Zjistili jsme, že musíme myslet bez hranic, myslet nejen na naši obec, a tak jsme vymysleli podnikatelský inovační ekosystém, do kterého jsme zařadili spoustu partnerů. Chceme vytáhnout knowhow z místního silného zahraničního kapitálu a přetavit jej po podnikání a do start upů a do firem, které u nás částečně vznikají. Vše chceme sdružit pod jeden lokální brand Beskydy Design.“

Důl Frenštát a jeho přeměna

„Zasypat důl byla jedna věc, ale pak nastal ten moment, abychom ovlivňovali svou budoucnost,“ vysvětluje Jiří Novotný, starosta Trojanovic. Následovala více než desetiletá práce na majetkoprávních otázkách, která vyústila v období 2021–2023 v intenzivní vyjednávání s podnikem DIAMO o přípravě smlouvy o smlouvě budoucí.

„Vize se rodí v Trojanovicích a Frank Bold pomáhá s tím, aby byly zrealizovány,“ podotýká Anna Francová, vedoucí advokátka Frank Bold, která má mimo jiné expertizu v oblasti stavebního práva. „Naše spolupráce začala v roce 2010, kdy Trojanovice začaly dělat faktické právní kroky ke změnám Dolu Frenštát. Byl podán podnět k odstranění černých staveb Dolu Frenštát a rozběhlo se správní řízení. Po jedenácti letech se změnil režim dobývacího prostoru, bylo jasné, že nebude využíván a byl zlikvidován.“

Zlom přišel v únoru 2023, kdy obec s podnikem DIAMO podepsala rozsáhlou smlouvu o smlouvě budoucí (SOBS) o vypořádání majetkoprávních vztahů s DIAMEM. Tento dokument, čítající přibližně 800 stran, definoval kroky, milníky a podmínky pro následný převod pozemků. Následovala další jednání, úpravy dokumentace a finální podpis převodních smluv v září 2025. Pokud vše proběhne v souladu s plánem, mělo by v závěru roku 2025 dojít k zapsání vlastnického práva do katastru a v letech 2027–2029 k samotné výstavbě jádrové oblasti. „Později jsme pomáhali připravovat to podhoubí pro projekci a realizaci v lokalitě,“ dodává Francová.

Jak se daří naplňovat harmonogram? „Očekávaný vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je zrealizován, jsme majiteli všech těch nemovitostí. Dokončili jsme projektovou dokumentaci pro stavební povolení a máme všechna stanoviska od dotčených orgánů, kterých bylo hodně. Máme zahájené stavební řízení, takže do konce roku bychom měli mít stavební povolení,“ popisuje aktuální stav Jiří Novotný. „Nyní děláme prováděcí projektovou dokumentaci, což je složité. Výstavba by se měla odehrávat v letech 2027 až 2029. Potřebujeme získat financování, ať už dotační či nedotační, a to potřebujeme vysoutěžit,“ dodává Novotný.

Tři klíčové kroky: jak začínat správně

Projekt CÉRKA ukazuje, že na začátku transformace území je klíčové provést kroky, které minimalizují rizika a zároveň umožní obci postupovat rychle a samostatně.

Podstatné je, že stát celé území připravil a investoval do něj 150 milionu korun. Došlo k likvidaci jam, stržení staveb apod. V listopadu tohoto roku končí finální práce a rekultivace celého území. To se děje na základě skvěle připravené smlouvě o smlouvě budoucí. Díky ní měla obec relativně právní jistotu toho, že může projektovat a investovat do projektových dokumentací. Náročné bylo finální vyjednávání převodních a kupních smluv s ministerstvy, které se vylaďovaly v připomínkovém řízení dva měsíce. Obe musela budovat důvěru s institucemi, že je schopna projekt zrealizovat.

Přípravné práce bez zbytečné administrativy

Trojanovice se rozhodly nejprve realizovat průzkumy a základní přípravné práce tak, aby:

• bylo možné identifikovat překážky v území,
• nešlo o činnosti vyžadující složitá povolení,
• obec nezdržovala proces tím, že by předčasně vstoupila do administrativně nejnáročnější fáze.

Tento přístup umožnil obci souběžně vyjednávat o majetkoprávních vztazích, a přitom posouvat projekt kupředu.

Scénáře zajištění projektu a rozdíl mezi architektonickou soutěží a veřejné zakázky

Při plánování projektové dokumentace a budoucích stavebních prací bylo třeba rozhodnout, zda obec půjde cestou architektonické soutěže, či klasické veřejné zakázky. S pomocí odborného poradenství vytvořila několik scénářů, posoudila harmonogramy i právní rizika. Nakonec zvolila kombinaci přístupů, která respektovala místní kontext i možnost spolupráce s ověřenými dodavateli.

 Zadání zakázky na projektové práce

Nejtěžší část představovalo sladění zadání projektových prací s podmínkami převodu území. Smluvní dokumentace musela reflektovat:

• požadavky zákona o státním podniku,
• probíhající meziresortní řízení MPO, Ministerstva financí a Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových,
• budoucí využití pozemků a jeho dopad na veřejnou podporu.

Správné načasování těchto kroků rozhodovalo o tom, zda se celý proces nezasekne. „Hodnota projektové dokumentace je velká, činila 100 milionů, což nejsou malé investice,“ podotýká starosta Jiří Novotný.

Operační program Spravedlivá transformace: jedinečná příležitost

Velmi důležitým impulzem bylo, že Moravskoslezský kraj alokoval v rámci operačního programu Spravedlivá transformace (OPST) více než 500 milionů korun na revitalizace brownfieldů, a CÉRKA se do tohoto rámce vešla. To vytvořilo mimořádné časové okno, které umožnilo:

• navázat převod pozemků z OKD na DIAMO,
• ukotvit závazky obce a státních orgánů v jednotném harmonogramu,
• sladit projekt s cíli transformace uhelných regionů.

Bez tohoto programu by byl převod pozemků časově i politicky mnohem složitější. Dokumenty OPST přitom jasně stanovily milníky a povinnosti obou stran – a jejich plnění bylo podmínkou posunu celé realizace.

Smlouva o smlouvě budoucí: proč měla 800 stran?

Pro starosty je často obtížné si představit, proč právní dokument mezi obcí a státním podnikem naroste do stovek stran. „Když se nahrávala projektová dokumentace do stavebního povolení, tak to bylo 1400 dokumentů. Ten systém je nepřehledný i pro stavební úřad, protože tam není žádná hierarchie dokumentací. Takže stejně vše musíme stavebnímu úřadu tisknout. Finální dokumentace, která šla na MPO, k převodu majetku, měla přes 800 stran,“ konstatuje Jiří Novotný. V případě Trojanovic to mělo jasné důvody:

Komplexní majetkoprávní vztahy

Pozemky zahrnovaly:

• části určené pro veřejnou infrastrukturu,
• území plánované pro ekonomickou činnost,
• plochy, kde DIAMO i po převodu zůstane aktivní (např. sanační práce).

 Veřejná podpora

Muselo být zcela jednoznačně určeno:

• co lze převést bezúplatně,
• co bude nutné převést za úplatu,
• jak budou ošetřeny následné investice obce do ekonomických aktivit.

Právní rizika

Původní návrhy smlouvy přenášely na obec vysoká rizika. Trojanovice však dokázaly vyjednat rovnoměrnější rozložení odpovědností – klíčové pro budoucí rozvoj. Trojanovice si mimo jiné připravily i po právní stránce „energetické společenství“. Otevřely se i četné další otázky technické, které obec řeší.

Vypořádání pozemků: podmínka souhlasu MPO i vlády

Jednou z nejnáročnějších částí bylo splnění podmínek zákona o státním podniku. Pro převod bylo potřeba:

• souhlasu MPO jako zakladatele DIAMO,
• potvrzení vlády,
• prokázání účelnosti převodu,
• doložení hospodárnosti.

Pro obce, které plánují obdobný krok, je důležité si uvědomit, že bez jasného důvodu veřejného zájmu a bez podrobných analýz se převod státního majetku neobejde. Trojanovice si díky podrobným posudkům otevřely cestu k podpisu smluv a konečně i k tomu, aby se historicky blokované území začalo rozvíjet. „Řešilo se, zda nemovitosti budou převáděny bezúplatně, úplatně, za jakých podmínek a jak s nimi bude obec nakládat. Do toho musely Trojanovice řešit podmínky zákona o státním podniku, kterým DIAMO jako správce nemovitostí je, to znamená vypořádat se s tím, že při převodu takového majetku musí zřizovatel státního podniku musí podat návrh na převod majetku nebo s ním alespoň vyslovit souhlas. Pak je potřeba se vypořádat a odůvodnit, za jakých okolností a proč může stát ten majetek vůbec vypořádávat. V některých případech je to proto, že shledá, že je pro něj majetek nepotřebný a nevyužitelný a nemá jakým způsobem jej využít. Legislativa se měnila a nejdříve je třeba nabídnout majetek dalším státním organizacím a institucím, než jej stát může převést na jiný subjekt, kterým může být samospráva,“ dodává Francová.

CÉRKA je příběhem odvahy i strategického přemýšlení

Projekt Trojanovic je ukázkou, že cesta k úspěšné transformaci brownfieldu je dlouhá a složitá. Zahrnuje stovky hodin jednání, analýz, přípravných prací, ale i nečekané překážky na úrovni státu a státních podniků. Zároveň však ukazuje, že i malá obec může realizovat projekt s velkým dopadem, pokud jej plánuje systematicky, dobře argumentuje a opírá se o odborné zázemí.

CÉRKA má ambici stát se příkladem moderního rozvoje obcí v České republice. A zároveň inspirací pro všechny starosty, kteří chtějí změnit území ve své obci tak, aby sloužilo současným i budoucím generacím.

(rozšířená verze vyšla v lednovém čísle časopisu PRO města a obce, leden/2026)

Hana Kejhová, šéfredaktorka časopisu PRO města a obce