Obce a developeři mohou mít společný cíl

Už po osmé pořádá Fakulta architektury ČVUT v Praze kurz City development, který se zabývá tématem současného rozvoje města z hlediska stěžejních účastníků procesu přípravy a realizace projektů.  Během kurzu se setkají a společně pracují lidé z různých sfér, kteří mají – nebo budou mít – na starost rozvoj obce, města, území. Kromě workshopů, kde se pracuje na modelovém projektu, je kurz nabitý přednáškami architektů, urbanistů, zástupců veřejné správy, ekonomů, specialistů na realitní trh či právníků.

Čím si mohou navzájem prospět developeři a obce, jak nastavit dobrou komunikaci, o tom hovoří garant tohoto kurzu, pedagog na katedře prostorového plánování Vít Řezáč.

Co bylo motivací k vytvoření takového kurzu?

Kromě toho, že vyučuji na ČVUT, jsem taky projektový manažer. Jednání s úřady řeším dnes a denně a narážím často na překážky způsobené nedorozuměním. Územní plánování neznamená mít v ruce jeden definitivní dokument. Spíš je to nekonečný proces, vyjednávání, hledání. K tomu se přidává otázka pravidel pro spolupráci mezi veřejným a soukromým sektorem, která pak vedou ke smluvním vztahům. Obce je často od sebe opisují, ale my chceme, aby na obcích byli lidé, kteří vědí, co všechno je možné, k čemu směřovat. Cílem spolupráce určitě není jen to, kolik peněz mohu od investora získat.

To byla tedy původní idea kurzu: dát nahlédnout do světa „těch druhých“.

Co takové setkání přinese developerům?

Developeři si od spolupráce s veřejným sektorem slibují zrychlení procesu povolování staveb. Ten u nás trvá extrémně dlouho. Je také třeba zlepšit transparentnost jednání: když obec zveřejní podmínky včas, investor ví, jak sestavit například svůj rozpočet. A z toho může v důsledku profitovat obec. Vysvětlím to na zjednodušeném příkladu: Investor koupí pozemky za 500 milionů korun, úroky jsou 4 procenta, tj. za rok to je 20 milionů, za 10 let určitě přes 200 milionů korun. Kdyby proces trval jen 3 roky, ušetří se na úrocích 160 milionů. Namísto banky by o část z nich mohla usilovat obec. V našem kurzu chceme, aby se aktéři z veřejné a soukromé sféry potkávali, aby pochopili, kde v projektu peníze vznikají a jak na ně dosáhnout.

Kde je zádrhel?

Je to mimo jiné i problém nastavení legislativy v územním plánování. Náš systém je založený na územním plánu, dokumentu, který chce řešit všechno. Ale to je v dnešní složité době mimořádně nepružné. Skoro v žádné jiné evropské zemi už to tak nepraktikují, jen my se zdráháme radikálně změnit přístup v bláhové naději, že dílčí vylepšení postačí. Měli bychom důsledně rozdělit obsah a úlohu územního a regulačního plánu.

Nový stavební zákon toto neřeší?

Úředníci dnes mají strach v té široké komplexnosti dané územním plánem rozhodnout, je to obrovská odpovědnost, a tak se rozhodnutí odkládají na měsíce i roky. Nový zákon parametry jen upravil, nastavil lhůty, ale v této konkrétní oblasti jej považuji za promarněnou šanci.

Jak by takové ideální partnerství mezi obcí a developerem mělo vypadat?

Nejdůležitější pro kvalifikované rozhodování je, že obec musí vědět, co chce. Tím, že nemáme v zákoně ukotveno strategické plánování, není to vždy úplná samozřejmost. Územní plán je již dohoda o využití území a investoři předpokládají, že se naplní. Jenže se mnohdy děje to, že v územním plánu je třeba vymezena veřejně prospěšná stavba, ale na cestě je tolik zákonných překážek, že se nedá postavit ani škola, ani silnice.

Abych nebyl jen negativní, považuji za pokrok a úspěch, že obce začaly vytvářet pozice hlavních architektů, že koncepci rozvoje nenechávají jen na odborech, jejichž činnost je vymezena zákonem.

V anotaci kurzu píšete o předsudcích ohledně developerů.

Developeři jsou různí, s některými jsou určitě i špatné zkušenosti. Ale kdo staví byty,  továrny, kanceláře, budovy, aby mohli lidé bydlet a pracovat? Je to z největší části soukromý sektor.  To znamená, že systémově se k plánování a hledání dohody musí přistupovat jinak. Nežijeme na světě sami, jsme mimořádně otevřená ekonomika a musíme reagovat na konkurenci v Evropě. Developeři se setkávají s předsudky, že jim jde jen o zisk. Proč nemáme takové předsudky např. u výrobců nábytku nebo majitelů kaváren? Principiální nastavení pravidel pro podnikání u nás je v zásadě v pořádku, tak je třeba hledat cesty, jak realizovat to, na čem je v území demokraticky posvěcená dohoda. Nakonec, u projektů, které kvůli obstrukcím trvají i 10–15 let, nemám pocit, že by se původní návrh kardinálně lišil od výsledného, který po těch letech dostane povolení. Projektů, které neprojdou zákonným sítem, je minimum: ti, kdo se pohybují ve stavebnictví jsou profesionálové, autorizované osoby. Vědí, že stavby musí být v souladu s územním plánem, respektovat zákony a normy, a především sloužit klientům, kteří jsou tím finálním arbitrem kvality.

Kam se mohou zájemci o kurz hlásit?

Další ročník kurzu City development proběhne 5.–7. 10. a 19.–20. 10. 2023 na Fakultě architektury ČVUT v Praze. Budeme se těšit na zástupce obcí, hlásit se mohou na níže uvedeném emailu.

Více informací na www.citydevelopment.cz

nebo na citydevelopment@email.cz

Kurz City development se může uskutečnit díky podpoře Českého vysokého učení technického v Praze