V ČR je 140 tisíc nemovitostí, jejichž vlastník není znám nebo je nedostatečně identifikován.

S koncem loňského roku začaly veřejným prostorem rezonovat informace o tom, že nemovitosti, jejichž vlastník není znám nebo jejichž vlastník je v katastru nemovitostí nedostatečným způsobem identifikován, mají „propadnout“ státu. Začátkem letošního roku pak začala média informovat o pokusech určitých subjektů si tyto „opuštěné“ nemovitosti přivlastnit. Katastrální úřady po celé České republice jsou nyní zahlceny návrhy těchto subjektů na vklad svého tvrzeného vlastnického práva do katastru nemovitostí. V tomto článku se pokusím uvést na pravou míru, jak to vlastně s „propadnutím“ těchto nemovitostí státu je, zda si opuštěné nemovitosti lze přivlastnit a jaký dopad na obce celá tato situace má.

1. ledna 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník a nový katastrální zákon. Občanský zákoník obsahuje ustanovení, které výslovně říká, že opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu. V dalším ustanovení občanský zákoník říká, že nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil. A v takzvaných přechodných ustanoveních občanský zákoník stanoví, že ona desetiletá doba u opuštěných nemovitostí začíná běžet dnem účinnosti občanského zákoníku (tedy 1. 1. 2014). Podle katastrálního zákona se pak na nemovitost s nezjištěným nebo nedostatečně identifikovatelným vlastníkem pohlíží jako na opuštěnou.

Právě uvedená právní úprava je základem celého problému. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových totiž oficiálně zastává názor, že uplynutím 10leté lhůty od nabytí účinnosti občanského zákoníku nemovitosti s nezjištěným nebo nedostatečně identifikovatelným vlastníkem připadají do vlastnictví státu, protože se na ně podle zákona pohlíží jako na opuštěné (viz např. www.uzsvm.cz/casto-kladene-otazky). Tento názor je však velkou částí odborné veřejnosti považován za nesprávný. To, že se na tyto nemovitosti pohlíží jako na opuštěné, totiž znamená jen to, že stát může být jako vlastník zapsán do katastru nemovitostí. Ne to, že se vlastníkem skutečně stane. Což je zásadní rozdíl. Zápis v katastru nemovitostí totiž nemusí vždy odpovídat skutečnému stavu (a často mu také neodpovídá). V právní terminologii se takovýto „vlastník“, který je sice zapsán v katastru nemovitostí, ale skutečným vlastníkem není, označuje jako knihovní vlastník.

Kdo nevěděl, neopustil

Aby se stát stal skutečným vlastníkem, musela by být prokázána vůle dosavadního (neznámého či nedostatečně identifikovatelného) vlastníka věc opustit, nebo by muselo být prokázáno, že dosavadní vlastník po dobu 10 let nevykonával vlastnické právo. Avšak i nevykonávání vlastnického práva po dobu 10 let je „jen“ domněnkou opuštění nemovitosti, kterou dosavadní vlastník může snadno vyvrátit například pouze tvrzením, že nevěděl, že je vlastník (a nemohl tedy ani věc opustit).

Co tedy uplynutí desetileté lhůty u těchto nemovitostí doopravdy znamená? Podle názoru mnoha odborníků ne to, že vlastnické právo k těmto nemovitostem „propadne“ státu, jak tvrdí Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Znamená to jen to, že do katastru nemovitostí sice stát jako vlastník zapsán bude, ale pouze na základě zákonem konstruované domněnky, že nemovitost je opuštěná. Nabýt vlastnické právo může stát jakožto tzv. držitel vydržením po uplynutí dalších 10 let, tedy až v roce 2034. Také to znamená, že pokud skutečný vlastník nemovitosti nestihl napravit zápis v katastru nemovitostí do konce roku 2023, může se svého vlastnického práva k nemovitosti domoci, a to prostřednictvím žaloby v soudním řízení až do doby, než stát vlastnické právo k nemovitosti vydrží.

Chtivé ruce odejdou s prázdnou

 Pokusy jiných subjektů se těchto nemovitostí domoci se pak (alespoň podle dostupných zdrojů) opírají o ustanovení občanského zákoníku, podle kterého si opuštěnou věc může každý přivlastnit, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci. Takové pokusy ale naráží na to, že opuštěná nemovitost podle zákona připadá vždy automaticky do vlastnictví státu (jde o výjimku z pravidla). Právě proto by tyto pokusy měly být od počátku odsouzeny k nezdaru. Buď se totiž ukáže, že nemovitost opuštěná není (a pak se její skutečný vlastník nemění), nebo opuštěná je (a pak se jejím vlastníkem stane stát).

Nebezpečí, že by si „opuštěné“ nemovitosti (ať již doopravdy opuštěné, nebo opuštěné na základě zákonné domněnky) skutečně mohl přivlastnit nějaký třetí subjekt, tak podle mého názoru nehrozí a katastrální úřady by měly takové návrhy na zápis vlastnického práva zamítnout. Problém ale spočívá jednak v zahlcení katastrálních úřadů, které se se všemi takto zahájenými vkladovými řízeními budou muset vypořádat, a jednak v tom, že do doby skončení těchto řízení bude blokován zápis státu jako vlastníka těchto nemovitostí. Hlavně druhý důsledek může pro obce představovat komplikaci.

Výše jsem popsal, z jakého důvodu se stát k 1. 1. 2024 nestal vlastníkem „opuštěných“ nemovitostí (opuštěných ve smyslu zákonné domněnky), ale jen jejich držitelem, přestože bude jako (knihovní) vlastník zapsán v katastru nemovitostí. Obecně se ale předpokládá, že s mnoha těmito nemovitostmi naloží tak, že je převede na obce, které mohou lépe zajistit jejich vhodné využití. V médiích tak například proběhly informace o tom, že na konkrétních „opuštěných“ nemovitostech již některé obce plánovaly postavit třeba nový sběrný dvůr nebo obecní úřad.

Pokud by stát tyto nemovitosti převedl na obce v situaci, kdy bude zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, měly by být obce chráněny zákonem předvídanou dobrou vírou ve správnost zápisu v katastru nemovitostí. A to i kdyby skutečný vlastník domněnku opuštění následně vyvrátil. Jinými slovy, pokud by stát jako v katastru zapsaný (tj. knihovní) vlastník nemovitosti převedl na obce, šance skutečného vlastníka domoci se soudní žalobou svého vlastnického práva (jak bylo uvedeno výše) by se podstatně snížily. Současné zahlcení katastrálních úřadů ale tyto majetkové převody může časově zkomplikovat a oddálit klidně i o několik měsíců.

Nejedná se přitom o malý počet nemovitostí. Podle údajů Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových je po celé České republice zhruba 140 tisíc nemovitostí, jejichž vlastník není znám nebo jejichž vlastník je v katastru nemovitostí nedostatečným způsobem identifikován. Počet nemovitostí, které jsou pokusy o jejich přivlastnění dotčeny, není veřejně znám, hovoří se však o stovkách katastrálních území.

JUDr. Pavel Zuska

advokát

Advokátní kancelář OTIDEA LEGAL